这些写字楼租赁术语你知道吗?

时间:2020/10/1 浏览量: 17
  这些写字楼租赁术语你知道吗?

写字楼租赁听起来简单,但其实其中大有门道。在写字楼租赁的过程中往往需要碰到很多专业的写字楼术语,而且很容易让人混淆,一头雾水,那么这些术语究竟什么意思呢?

代表

写字楼租赁中一般有租户代表及业主代表。写字楼租户代表也可简单理解为中介,主要是为需要租赁写字楼的客户找到理想的办公场所,为客户处理一系列问题,尽量确保租赁合同的灵活性。写字楼业主代表也称为代理企业,主要职责是为写字楼业主提供写字楼求租或放租信息及为写字楼业主提供顾整体写字楼租赁解决方案。

租赁期限

通常在上海,写字楼租赁中发展商要求客户签署至少2或3年为合约为租赁期限。租赁写字楼空间较大的客户可以与发展商商讨签署6或9年租赁协议,但在每个第3年年底按照市值更改租金。

预租

在政策允许下,发展商会在项目交付前与写字楼承租方达成租赁意向。此时,写字楼承租方将能获得更优惠价格和更优惠租赁条件。但随着项目落成的时间接近,发展商提供的优惠幅度将会减少或者取消。在这里需要注意,写字楼承租方需要承担发展商延期交楼的风险以及市场波动情况下租金下跌风险。

免租期

免租期在英文中的是:Grace Period,而不是rent free period,意为宽限期,也可以理解为装修期。对于个别写字楼项目,发展商承诺客户在写字楼租赁期限内前若干月内免收租金,用于客户装修租赁的写字楼。免租期的时间长短由发展商与客户友好协商决定。

租金年增长率

在某些时候,发展商仅明确标识写字楼租赁期限内第1年或前2年租金,以后各年按照双方约定的租金增长百分比,进行逐年递增。有个别的写字楼会连管理费也一起递增。

租金

租赁写字楼的价格很多时候分为“含发票”与“不含发票”,“含发票”即是租金内已经包含租赁税发票,“不含发票”则反之。有些城市的写字楼租赁市场租金普遍含发票,不含物业费,物业费由承租方承担。

付款方式

写字楼租赁一般是缴纳两个月的租金+两个月的管理费(有些写字楼不需要管理费保证金),也有部分写字楼业主要求三个月租金+三个月管理费作为保证金的,如果提前退租一般是不退回的。签订合同时一般是缴纳两个月的租金+两个月的管理费+首个月的租金的费用。

空置率

某一时刻空置写字楼的房屋面积占房屋总面积的比率。一般空置率在5%-10%之间为合理区,一般写字楼在95%则可以声称自己为满租的状态。

吸纳量

写字楼的出租吸纳量的计算方法为:新租面积+扩租面积-退租面积;出售吸纳量是指新出售面积。

净高

指层高减去楼板厚度的净剩值。一般甲级写字楼的净高在2.7-2.8米。

得房率

指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。普通的方正写字楼的得房率基本在70%-80%。

建筑面积

包括净作业楼面面积以及楼宇内其他公用地方的使用面积,例如大堂,设备层,避难层,电梯,楼梯,墙身厚度,垃圾房,洗手间等。有些写字楼合同中的写字楼租赁面积其实就是指建筑面积。

实用面积

指套内建筑面积实际能充分利用的面积。一般情况下,建筑面积套内面积使用面积;实用面积。

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CDB是指中央商务区,是一个城市写字楼,购物中心密集的区域。

续约

原有租赁期限到期前,客户可以向发展商争取再延长2或3年租赁期限,重新签署租赁协议,协议内容包括续约期限、新租金、以及对原有租赁合同到期后交接条款修正。有些写字楼会有优先续租权这一概念,是指在同等条件下的租赁合同建立中具有先取权。但优先续租权并不是法律概念,所以优先续租权需要双方在租赁合同中约定,若未约定法律难以对出租房有强制力。

交接条件

通常发展商提供的租赁协议将包含“交房标准”条款。普遍写字楼为标准交房:1)5-10公分网络架空地板、2)白墙、3)吊顶。但每个项目的交房标准会有差异,但绝大多数甲级写字楼会提供地毯或架空地板、乳胶漆墙面、吊顶和照明光源。同时提供主要空调风管,但具体装修时延伸段需要租户承担。虽然租户租赁了写字楼的设施设备,但考虑到写字楼整体建设标准和安防要求,发展商对于所有的机械和电气设备提供统一报修和维护。且不允许租户私自变更。在租约结束时,开发商通常会保留要求承租方恢复原有装修的权利,承租方承担恢复原有装修的费用。

终止协议

通常上海的写字楼租赁允许指定或转租,租户亦有权要求提早结束。在签署租赁协议时,为维护发展商与客户彼此利益,会签署对等的提前解约条款,包含:提前解约通知期限、装修赔偿、押金赔付及办公空间还原等内容。

租赁写字楼对于一家企业来说是很重要的一件事,所以前期的准备一定要充分,在实地看房前要先了解写字楼的基本信息,同样对于租赁写字楼时会碰到的术语也要有基本的认知,这样在租赁写字楼时也会更有底气。
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