疫情前后的北京写字楼市场总览

时间:2020/10/3 浏览量: 11
  疫情前后的北京写字楼市场总览

中国写字楼市场近年来因为整体经济增速放缓,加之中美贸易战等外部因素影响,持续承压,而本次新冠疫情的爆发更是让中国写字楼市场雪上加霜。而北京作为中国的政治中心,其写字楼平均租金较高,在2019年时,其写字楼投资市场表现突出,创7年新高,那么北京在这次疫情之下又经历着怎样的变化呢?

克而瑞资管持续关注国内写字楼市场的变化,特别是疫情对写字楼市场的影响。从本体信息、资产评级、设备诊断、市场分析、竞品分析、运营诊断、融资诊断、交易诊断、价值评估九个维度,通过大量数据、多种算法测试研发出了“九宫格资产诊断模型”,对北京写字楼市场的数百个项目进行持续监测、诊断,完成了数千份资产诊断报告,基于数据和诊断结果,真实的还原疫情前后北京写字楼市场的变化。

北京写字楼市场整体承压:

自 2018 年四季度起,在经济增速下降和贸易争端影响下,北京整体写字楼市场一直处于下行态势,平均租金连续 6 个季度下跌,平均出租率连续 7 个季度下跌,新冠疫情的爆发导致北京写字楼平均租金及出租率均跌至近三年最低点。全市写字楼平均租金跌破12 元/㎡/天,创近三年新低;全市写字楼空置率突破12.57%,创历史新高。

北京写字楼市场分化加剧:

北京写字楼商务区及单项目差异明显,单项目有升有降,租金最大降幅达 36%,出租率最大降幅38%。

区域分化:核心区租金及出租率均优于非核心区

近三年来,北京全市甲级写字楼平均租金基本维持在 12-13 元/m/天的水平, 2020 年一季度首次跌破 12 元/m/天,核心区与非核心区差异较大,在整体经济疲软,中美贸易摩擦不断,新冠疫情等多重因素影响下,租金下行趋势明显,但核心区与非核心区相比则体现更强的抗跌性。2020 年一季度核心区写字楼租金下降至 14.07 元/m/天,但仍处于近三年中间水平,而非核心区写字楼租金下降至近三年最低水平。近年大量供应致使全市甲级写字楼的平均空置率不断走高,受疫情影响,各商务区内企业到期不续租甚至直接退租的现象均有发生,截止 2020 年一季度,全市空置率已高达12.57% ,创历史以来新高。新增供应导致各商务区的写字楼空置率呈现出不同程度的上升,核心商务区写字楼空置率达到历年最高水平 9.88% ,非核心商务区以丽泽为代表,受供应及区域发展中等因素影响,丽泽68.2%空置率位居首位。

区域分化:金融街近 8 成项目出租率下滑,东长安、丽泽商务区 7-8 成项目下调租金

根据 CAIC 诊断的数百个写字楼项目统计,在全市 10 个商务区中,中关村商务区内写字楼项目抗风险能力最强, 2020 年一季度 67% 的项目在租金环比不变或上升的情况下,其写字楼出租率仍能保持不变或上升。而金融街商务区内项目则与之表现相反, 2020 年一季度,区域内 78% 写字楼项目未根据市场实际情况作出租金调整,而导致出租率下滑。在市场整体下行、叠加疫情影响下,东长安及丽泽商务区内 75%-80% 的写字楼项目通过下调租金来维持出租率甚至提高出租率水平。

项目分化:近 7 成项目受冲击较大,仅 3 成项目相对坚挺

从CAIC统计的数百个诊断项目看, 2020 年一季度全市甲级写字楼租金和出租率出现双降的项目占比 16% ,写字楼租金和出租率其中一个指标出现降低的项目占比 56% ,其中写字楼租金下降项目占比 32% ,出租率下降项目占比 24% 。

项目分化:单项目有升有降,租金最大降幅达 36% ,出租率最大降幅 38%

从租金变动幅度看,近半数写字楼项目租金均出现不同程度下浮,其中下降幅度在 -10% 以内的项目占比 35% ,下降幅度在 -20% 至 -10% 之间的占比 10% ,下降幅度超过 20% 的项目占比 3% ,其中下降幅度最大的写字楼项目降幅达到 35.7% 。从出租率变动幅度看,近四成写字楼项目出租率出现不同程度下浮,其中下降幅度在 -10% 以内的项目占比 36% ,下降幅度在 -20% 至 -10% 之间的占比 3% ,下降幅度超过 20% 的项目占比 1% 。资产估值整体较稳健,单项目差异大。

北京写字楼市场资产估值较稳健:

北京作为政治中心使得其写字楼资产拥有更高的低风险溢价,疫情下整体波动有限。超7成写字楼项目略微下跌,5成写字楼项目跌幅在10%以内。分不同能级商务区来看,新兴商务区 80% 写字楼项目价值下降,明显高于核心商务区和次核心区商务区,且新兴商务区内写字楼价值下跌幅度也远高于核心商务区和次核心商务区。具体来看,新兴商务区内 60% 的写字楼项目下跌幅度超 20% ,而核心商务区和非核心商务区内55%-59% 的项目价值下跌幅度在 10% 以内。但还有近3成写字楼项目估值稳健甚至逆势上涨。

新冠疫情让本就下行的写字楼市场处境更为艰难,北京写字楼市场此次也受到了不小的波动。但基于北京是中国的政治中心,其写字楼恢复期或许会比其他城市更快。而且其写字楼投资市场受到的影响较小,目前也有不少投资人对北京写字楼市场依旧抱有热情。
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